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银城国际登陆港股 马保华:今年要拿到百强房企门票
浏览:150 发布日期:2019-03-10

  他解释称,一方面,过去3年银城在行业上升通道中,借助他人资本完成了土地储备,使企业在未来23年时间里具备了快速发展的条件,另一方面,目前持有项目中,有不少是在2016年南京土拍最激烈时拿下的现房地块,杠杆高资金沉淀大,但从去年下半年财务情况看,随着利润的结转和IPO后的资本补足,负债率自然会下降。

  他透露,银城2018年的拿地金额是41.2亿元,土地储备量达到343.7万方,今年拿地金额还会提高,为冲进百强做准备。根据第三方数据,2018年的百强房企门槛约在150亿元,银城这一年的规模离此还有些差距。

  去年夏天,马保华还坐在台下,看着关系甚好的弘阳地产董事长曾焕沙和总裁何捷站在台上。时隔一年,敲钟的锤已经拿在了自己手上。

  马保华对银城面临的高负债并无太多焦虑。由于招股书上银城的资产负债率高达380%,这家企业的资金状况也遭到外界普遍质疑。

  (本文来自于界面)

  2017年,银城将触角伸至苏州镇江,去年则首次进入浙江安徽两省市场,先后在杭州合肥和马鞍山等城市拿地,并在苏北重镇徐州重仓,到去年底实现在8个城市持有31个项目的储备。

  孙梅欣

  不过银城有着南京众多企业“小富即安”的特质,加上2008年前后在市场调整一度陷入低潮,迟迟未能走上规模化道路。

  “如果上市是必经的过程,那么便无所谓时机的好坏。行业永远是波段式发展,上市后融资对我们是如虎添翼。”按目前定价,银城IPO的融资额只有8亿港元左右,尚且达不到很多城市一块地价,但马保华更看中的是企业融资渠道就此打开。正因为股本不大,融资后基数比例会很大,对于一家小型房企而言,便是成倍资金量的进入。

  但是过去3年,银城正在发生变化。招股书显示,从2015年到2018年间,银城的复合增长率超过50%,高于同一时期行业百强房企平均49%的增长率。2018年,银城销售额第一次超过百亿元,这让管理层看到企业进入一个新阶段的可能。

  在这个“大象比兔子跑得快”的行业,小房企银城还得加把劲。

  或许是由于和老板一样,在南京土生土长,又曾出身南京城建系统的马保华觉得,南京房企有必要也有能力走得更远:“我们这代人总觉得还有使命感和责任感在,如果南京房企这面旗帜需要人扛,我们希望能扛起这面大旗。”

  就在采访当天,和银城国际同期递交招股书的德信中国在香港联交所敲钟,这家来自浙江的小房企,在此之前并未按预期完成认购。随着百强房企陆续上市,投资人对地产行业颇为熟稔的当下,是否还是适合中小房企的上市时机?

  银城成立于1993年,前身银城地产原为国企,2001年完成国企改制后开始涉足房地产开发,是一家土生土长的南京房企。由于早年在城东河西等优质地段开发了一批高端楼盘,包括南京“名嘴”孟非等都是其业主,因此银城在南京很有一批簇拥。

  虽然规模化是银城目前的核心任务,但是多元业务也在同步进行。去年,银城组建了商管团队,负责开发公司持有的部分商业地块,重点运营获取地块中的社区商业。马保华表示,目前银城还没有大规模做商业项目的计划,但是具备良好的社区商业运营能力,对于土地储备的增加有良性推动。

  马保华还透露,上市后会拿出一部分股权对核心员工进行奖励:“让员工意识到工作的每一个环节都和自己的报酬相关,才会把企业的事情当自己的事在做,才更有积极动力。”

  作为一家成立25年的房企,公务员出身的老板黄清平,在企业发展初期便提出“民企要按国企做,国企要按民企做”的口号,要求银城这样的民企有国企的规范度。“我们有品牌有技术也有人员团队,为什么不把规模做上去?”马保华坦言,民企存在私人老板随意性,如果要做大企业,使之成为运营更加规范的公众公司,上市是必然道路。

  为了跟上公司的扩张步伐,去年银城还启动了“倍增”计划,完成了大规模招聘,一半左右的新员工都在去年入职。“我们的薪酬体系中有一部分是‘利润分享计划’,每年都拿出利润的3.5%-5%左右,用于在四证齐全销售封顶结算的四个环节给员工奖励计提。”

  记者|孙梅欣

  3月6日上午9点半,银城国际总裁马保华同老板黄清平一同出现在香港联交所。随着一声锣响,银城国际(01902.HK)正式登陆港股,以2.38港元/股开盘,午间报收2.39港元/股,小幅上涨0.42%.

  为此银城还定下了在长三角主要市场加强市场占有率的目标。比如在南京,争取流量上要排进前三,其他已有城市尽量做到前十,新进城市进入前15-20:“去年南京市场排名我们回到第8位,别看我们是南京本土房企,但是全国前50的房企都进入了这个城市,竞争激烈程度可见一斑。”

  或许是因为房地产发展初期,富庶的长三角足以满足一家本土房企的“胃口”,因此银城绝大部分项目都集中在南京,但随着规模化发展时期到来,外拓成为必然路径。

责任编辑:白仲平

银城老板黄清平(右)与马保华银城老板黄清平(右)与马保华

  银城在去年还将长三角杭州湾和徐淮经济带纳入企业战略布局之中,并成立了南京苏南杭州合肥和徐淮五大区域公司。

  银城还涉足到了长租公寓业务,并从早前的散租转为集中式运营租赁,选择资产价格低,或者资产价值具备升值潜力被金融市场看好的资产,慢慢增加持有型业务的占比。在马保华看来,随着企业资金实力的增强,将逐步考虑增加一些持有型项目,企业“总不能吃光花光用光”。

  对于全国拓展,马保华表示,这是企业下一步考虑的布局,但是不排除寻求在“战略指导下的机遇”:““虽然行业很多都早已提出千亿规模,但我们有自知之明,要量力而行,进一个城市就要站稳,然后再寻找下一个目标。”

  马保华表示,首先要深挖熟悉的长三角市场。他认为,对于银城这样的小房企而言,对长三角市场的沉淀,足以让企业规模再上一个台阶:“今年计划择机进入扬州常州市场,另外我们会选择环重点城市都市圈,进入一些经济基础较好的三四线市场。”

  “钱地人”是规模房企发展的核心三要素,在过去10多年时间里,银城也建立了自己的人才储备团队。银城目前高管团队中,有三分之二的人员入职时间超过15年,员工的企业忠诚度可见一斑。招股书上公布的4名执行董事中,除马保华之外,王政朱力和邵磊均为校招生,这样的“亲兵”团队在房企高管中,已经不太多见。同时,生于1960年代1970年代和1980年代的高管年龄分布各占三分之一,处于较合理水平。

  除了通过利润结转和股权融资降低杠杆,银城也加强了其他企业的合作,以减少资金占用降低负债率。在大本营南京,银城和万科旭辉等头部房企已先后拿下多幅地块共同开发,去年和融创在无锡镇江等市场也联合入市收购,他们希望在不增加负债的前提下扩大规模,并考虑在项目公司层面引入投资人合作,进一步降杠杆。

  翻看南京地产行业发展历程,也曾涌现过苏宁朗诗栖霞建设等一批知名房企。然而行业变迁,不同于粤系的机敏和闽系的凶猛,谨慎低调的南京房企也日渐式微,苏宁关注电商主业,朗诗则以代建为主,一度在南京发家的闽系血统弘阳地产,也搬到了上海。

  马保华对界面新闻表示,特别是在IPO前,银城毕竟规模基数小融资能力不强,一两个项目的运营对公司整体财务数据表现就起到较大影响。随着上市融资的实现,资产基数扩大,负债率也会下降。特别是今年下半年几个项目交付后,财务状况会逐步降到行业健康水平。

  然而中小型房企现如今想要规模化并不容易,资金来源便是最大的掣肘。马保华坦言,上市前银城只能债权融资,无法股权融资,相当于少了一条“腿”在和其他企业比速度:“2016年之后前端融资取消,企业普遍降杠杆,债权融资路径更窄,我们这样的区域性房企资金链更加吃紧。”

  【专访】 银城马保华:今年要拿到百强房企门票

  马保华并不认同外界对于银城“保守”的认知,不论3年的复合增长率,还是现在5-8月的开发周期,都赶得上行业高周转的水平。银城慢在了起点太低,要知道,2012年时其年销售规模还是个位数,6年时间已经跨进了百亿门槛。

  2月末的一个下午,界面新闻记者在南京银城街的银城总部大楼里见到了马保华。初春江南连续阴雨,气温湿冷,但土地市场已经有所回温,暗流涌动。银城重点关注城市土地拍卖正变得白热化,投资部的信息不断送来,加上上市前的最后准备,马保华不得不婉拒了南京市住建局牵头的企业座谈。

  从2017年开始,中小型房企便迎来一波“赴港上市潮”,包括正荣弘阳大发美的在内的多家房企都先后登陆港股。

  “今年银城的目标是进入行业前百强,只有进入这个行业门槛才能拿到俱乐部的门票。”马保华认为,在这个“大象比兔子跑得快”的行业,规模化是不可回避的现实:“进得了这个门槛,金融机构才看得到我们,对人才的吸引对品牌塑造才能起到有效保障。”去年的品牌发布会上,银城第一次提出在3-5年实现500亿规模,作为短期内需要完成的既定目标。